Sơ đồ thửa đất là một phần quan trọng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp xác định chính xác ranh giới, diện tích và vị trí của thửa đất trên thực tế. Việc lập sơ đồ thửa đất không chỉ đảm bảo tính minh bạch, chặt chẽ trong quản lý đất đai mà còn góp phần hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Các quy định liên quan đến sơ đồ thửa đất được pháp luật đất đai quy định chi tiết nhằm thống nhất cách thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch về đất đai.

1. Sơ đồ thửa đất thể hiện thông tin gì

Sơ đồ thửa đất là bản vẽ chi tiết về hình dạng, kích thước và ranh giới của một mảnh đất cụ thể, được xác định dựa trên hệ tọa độ quốc gia. 

Sơ đồ thửa đất thường được thể hiện trên giấy hoặc bản đồ. Sơ đồ thửa đất có thể được lập thành sơ đồ địa chính thửa đất hoặc sơ đồ kỹ thuật thửa đất

Căn cứ tại khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định sơ đồ thửa đất được thể hiện các thông tin gồm:

+ Sơ đồ địa chính thửa đất: bản vẽ thể hiện vị trí, hình dạng, kích thước, ranh giới, mục đích sử dụng của thửa đất trên thực địa và được thể hiện trên bản đồ địa chính.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất: bản vẽ thể hiện vị trí, hình dạng, kích thước, ranh giới, mục đích sử dụng của thửa đất trên thực địa. 

Sơ đồ thửa đất được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau như:

+ Địa chính: quản lý đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định ranh giới thửa đất,...).

+ Bất động sản: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,...

+ Pháp lý: đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp đất đai,...

+ Quản lý Nhà nước: quy hoạch sử dụng đất, điều tra, khảo sát địa chất, chia tách, hợp thửa đất,...

+ Xây dựng: xây dựng công trình (lập dự án, thiết kế, thi công,...).

+ Nông nghiệp: lập kế hoạch sản xuất, quản lý diện tích đất canh tác,...

Các thông tin được thể hiện trên sơ đồ thửa đất phải đầy đủ và chính xác, bao gồm:

+ Tên thửa đất: tên địa danh/tên chủ sở hữu thửa đất, số thửa, ký hiệu thửa,...

+ Thửa đất thuộc đơn vị hành chính cấp nào: cấp xã, huyện, tỉnh, thành phố.

+ Vị trí của thửa đất: vị trí của thửa đất trong một khu vực cụ thể, bao gồm các thửa đất xung quanh.

+ Hình dạng của thửa đất: hình chữ nhật, hình vuông, hình tròn,...

+ Kích thước của thửa đất: chiều dài, chiều rộng và chiều sâu.

+ Diện tích của thửa đất: số liệu diện tích (m²).

+ Ranh giới của thửa đất: đường ranh giới chung với các thửa đất xung quanh.

Ngoài ra, sơ đồ thửa đất có thể thể hiện thêm các thông tin khác như:

+ Mục đích sử dụng đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất công nghiệp, = đất thương mại - dịch vụ, đất phi nông nghiệp khác,...

+ Hệ thống tọa độ: hệ tọa độ UTM, hệ tọa độ VN-2000.

+ Các công trình trên thửa đất: nhà ở, công trình xây dựng, cây cối,...

2. Cách xem sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cách xem sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 

Nội dung sơ đồ gồm:

+ Hình thể thửa đất, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam, chiều dài các cạnh thửa đất, số thửa và số thửa liền kề;

+ Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đối với những nơi không lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện);

+ Chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn các công trình có liên quan đến thửa đất;

+ Bảng liệt kê tọa độ thể hiện các thông tin sau: số hiệu đỉnh thửa, tọa độ đỉnh thửa (X,Y), kích thước giữa các đỉnh thửa liền kề.

- Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân (Hình 1, Hình 3, Hình 4).

Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ (Hình 2) và thể hiện tọa độ và chiều dài các cạnh thửa trong sơ đồ thửa đất theo 

Trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa 

- Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định. Căn cứ vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc mảnh trích đo bản đồ địa chính) có thể phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng để thể hiện cho phù hợp; bảo đảm kích thước tối thiểu của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn năm (05) cm2.

Trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng làm cho chiều rộng của thửa đất bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất (Hình 4);

- Chỉ giới quy hoạch được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn.

Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ 

3. Sơ đồ thửa đất thể hiện ở trang bao nhiêu của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

​​

Theo quy định trên, sơ đồ thửa đất thể hiện ở trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

"Điều 29. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các nội dung sau:

a) Trang 1 gồm: Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:

2. Thông tin thửa đất; 

3. Thông tin tài sản gắn liền với đất; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR;

b) Trang 2 gồm: 

mục 4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất mục 5. Ghi chú; 

mục 6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

c) Nội dung và hình thức thể hiện thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này."

4. Những trường hợp không thể hiện sơ đồ thửa đất 

Theo Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMTquy định các trường hợp không thể hiện sơ đồ thửa đất, sơ đồ nhà ở và công trình xây dựng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi gọi sổ đỏ) như sau:

Những trường hợp không thể hiện sơ đồ thửa đất: 

- Giấy chứng nhận cấp cho nhiều thửa đất nông nghiệp;

- Giấy chứng nhận cấp cho công ty nông, lâm nghiệp, trừ trường hợp thửa đất sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở của công ty;

- Giấy chứng nhận cấp cho toàn bộ diện tích đất để thực hiện dự án bất động sản;

- Đối tượng địa lý hình tuyến. Ví dụ: “Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”.

Những trường hợp không thể hiện sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng gồm:

- Giấy chứng nhận cấp cho nhiều thửa đất nông nghiệp;

- Giấy chứng nhận cấp cho công ty nông, lâm nghiệp, trừ trường hợp thửa đất sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở của công ty;

- Giấy chứng nhận cấp cho toàn bộ diện tích đất để thực hiện dự án bất động sản;

- Đối tượng địa lý hình tuyến. Ví dụ: “Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”.

- Thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có từ 03 tài sản trở lên thì không thể hiện sơ đồ tài sản trên Giấy chứng nhận mà thể hiện tại mã QR của Giấy chứng nhận, trừ trường hợp các tài sản trên thửa đất của cá nhân hoặc của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Quy định về sơ đồ thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, quý khách hàng vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.